Approfondimenti economici finanziari a cura di Spigarelli Mariano
Mariano Spigarelli dottore Commercialista

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L'immobiliare di costruzione - alcune riflessioni

31 Gen2012

L’immobiliare di costruzione di fabbricati abitativi deve porre particolare attenzione ai vari aspetti IVA connessi alla propria attività, soprattutto quando tale immobiliare ha realizzato un fabbricato abitativo che dovrebbe essere venduto o concesso in locazione ai propri soci. Con particolare riferimento ai fabbricati abitativi, si evidenzia che le cessioni degli stessi sono, di regola, esenti da i.v.a., ad eccezione delle cessioni effettuate da parte di imprese costruttrici o ristrutturatrici, entro cinque anni dal completamento del fabbricato o dall’ultimazione ultimazione dei lavori di recupero conservativo o restauro.

Tale assunto va integrato dal fatto che le locazioni di fabbricati abitativi seguono la stessa regola delle cessioni e pertanto sono esenti da i.v.a., ad eccezione delle locazioni effettuate da imprese che hanno costruito il fabbricato o che vi hanno realizzato interventi di ristrutturazione, nel caso in cui sussistano tutti i seguenti requisiti: il fabbricato è locato entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori, il contratto deve avere durata non inferiore a 4 anni, la locazione è effettuata in attuazione di piani di edilizia abitativa convenzionata.

Nel caso in cui l’immobiliare di costruzione, recuperata l’IVA in fase di realizzazione dell’opera, proceda a vendere il fabbricato abitativo, entro cinque anni dall’ultimazione dell’opera, la stessa dovrebbe procedere ad applicare l’IVA, come per legge.

Nel caso in cui la medesima immobiliare proceda a vendere il fabbricato abitativo, dopo cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione, la medesima dovrebbe procedere a vendere tale fabbricato in esenzione di I.V.A., dando probabilmente luogo a riversamenti di IVA, qualora il pro-rata di detraibilità si modifichi di oltre dieci punti percentuali rispetto a quello rilevato nell’anno di ultimazione della costruzione, fatta salva la prima eventuale applicazione di pro-rata per tener conto di variazioni fra anni di costruzione ed anno di ultimazione lavori.

Nel caso in cui l’immobiliare di costruzione proceda a concedere in locazione il fabbricato abitativo, nell’ambito della stessa attività IVA, salvo il caso sopra evidenziato, la stessa dovrebbe emettere fatture in esenzione d’imposta per i canoni di locazione medesima, fatture che potrebbero influire sul pro-rata di detraibilità, qualora portino a modifiche dello stesso di oltre dieci punti percentuali.

L’immobiliare potrebbe altresì decidere di “trasferire” l’immobile abitativo dall’attività interna di commercializzazione all’attività interna di locazione. In tal caso, se il passaggio fra attività diverse interne avvenisse nei cinque anni dall’ultimazione della costruzione, l’immobiliare dovrebbe procedere ad applicare l’IVA su tale passaggio interno, procedendo così al riversamento dell’IVA.

Se il passaggio fra le suddette attività interne dovesse avvenire dopo i cinque anni dall’ultimazione della costruzione, l’immobiliare dovrebbe procedere ad effettuare un’operazione interna esente, procedendo al riversamento dell’i.v.a. ai sensi dell’art. 19bis2, comma 2, D.P.R. 633/72, in quanto l’immobile uscirebbe dalla sfera di attività “costruzioni” per entrare nella sfera attività “locazioni”.

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