Approfondimenti economici finanziari a cura di Spigarelli Mariano
Mariano Spigarelli dottore Commercialista

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ristrutturazioni edilizie - quali aliquote IVA?

16 Apr2012

Come sappiamo, non sempre è agevole individuare la corretta aliquota IVA in relazione alle varie casistiche che quotidianamente si vengono a presentare nel settore dell’edilizia.

Di seguito, si cerca di fare il punto sulle aliquote IVA da applicarsi sia alle prestazioni di servizio commissionate a vari soggetti appaltatori da un'impresa edile per ristrutturare un’immobile di sua proprietà, a destinazione varia (sia commerciale che abitativa), sia alle cessioni delle singole unità immobiliari, commerciali, uffici, abitativi, contenute nel ristrutturato immobile.

L’immobile “de quo” non presenta i caratteri della Legge Tupini, in virtù della quale sono considerati tali quelli di civile abitazione contenenti anche uffici e negozi, purché rispettino contemporaneamente le seguenti condizioni:

- almeno il 50 per cento più uno della superficie totale dei piani sopra terra sia destinata ad abitazione;

- non più del 25 per cento della superficie totale dei piani sopra terra sia destinata a negozi.

Il punto 127-quaterdecies della tabella A - parte terza - D.P.R. 633/72 prevede l'applicazione dell'aliquota nella misura del 10 per cento alle "prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto relativi ......... alla realizzazione degli interventi di recupero di cui all'art. 31 della legge 5 agosto 1978 n. 457, esclusi quelli di cui alle lettere a) e b) del primo comma dello stesso articolo.".

Gli interventi di "ristrutturazione edilizia" di cui all'art. 31 della citata legge n. 457/78, ora confluiti nell'art. 3, D.P.R. 6/6/2001 n. 380, sono definititi, alla lettera d), come "quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l’eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica."

L'ultimo periodo di tale lettera d) non figura nel testo originario del citato art. 31 della Legge 457/1978, è stato aggiunto con il citato art. 3 del D.P.R. 380/2001. A tal riguardo, l'Agenzia delle entrate, nella circolare n. 11 del 16.2.2007, ha evidenziato che la ridefinizione degli interventi di recupero operata dall'art. 3 del citato D.P.R. ha effetto anche ai fini dell'IVA e pertanto le prestazioni relative alla demolizione e alla successiva fedele ricostruzione sono soggette all'aliquota IVA del 10 per cento.

Tale impostazione dell'Agenzia delle entrate sembrerebbe far ritenere che la demolizione di un edificio e non fedele sua ricostruzione non dovrebbe rientrare negli interventi agevolativi di cui al citato punto 127-quaterdecies, trattandosi di nuova costruzione dell’immobile stesso.

L'agevolazione dell'IVA al 10 per cento, qualora spettante, si applica in virtù del fatto che l'operazione di ristrutturazione edilizia riguarda un edificio a prescindere dalla sua destinazione d'uso e quindi a prescindere dal fatto che questo edificio comprenda unità immobiliari ad uso commerciale, ad uso ufficio, ad uso abitativo. Va da sé che la definizione tecnica della natura dell'intervento edilizio come intervento di "ristrutturazione edilizia" deve risultare dalle autorizzazioni amministrative rilasciate dagli organi competenti e deve riguardare lavori effettivamente realizzati e rispondenti alle normative tecniche in materia di ristrutturazione edilizia.

Va segnalato che l'allora Ministero delle Finanze con Risoluzione 430791 del 3.3.1992 aveva richiesto che l'intervento di ristrutturazione per essere agevolabile ai fini IVA doveva fondarsi su una preesistente situazione di degrado dell'edificio stesso. Tale indicazione sembrerebbe essere stata superata con la successiva circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 8/E del 13.3.2009.

Per quanto riguarda l'eventuale acquisto di beni finiti, si evidenzia che il punto 127-terdecies della citata tabella IVA, prevede l'applicabilità dell'IVA al 10 per cento in relazione ai beni, con esclusione delle materie prime e dei semilavorati forniti per la realizzazione degli interventi di ristrutturazione edilizia cui al citato punto 127-quaterdecies. A tal riguardo si considerano beni finiti quelli che pur essendo incorporati nel fabbricato, conservano la loro individualità: sanitari, infissi, caldaie, termosifoni, caminetti, etc..

Per quanto riguarda la vendita delle unità immobiliari da parte dell'impresa che ha effettuato i lavori di ristrutturazione edilizia, come sopra definiti, va detto che le cessioni sono sempre imponibili IVA se effettuate prima che la ristrutturazione sia ultimata; sono imponibili IVA le cessione di unità abitative effettuata entro 5 anni dalla data di ultimazione dell'intervento di ristrutturazione; sono imponibili IVA le cessione di fabbricati strumentali (negozi, uffici, etc.) effettuate entro 4 anni dalla data di ultimazione dell'intervento di ristrutturazione ovvero quelle di beni strumentali per le quali, passati quattro anni dalla data di ultimazione dell'intervento di ristrutturazione, il soggetto cedente abbia espressamente manifestato nell'atto di compravendita l'opzione per l'imposizione.

In relazione alla vendita dei suddetti immobili va segnalato che il punto 127 - quinquiesdecies della tabella A - parte terza, del D.P.R. 633/72 prevede l'applicazione dell'aliquota del 10 per cento per la cessione di "fabbricati e porzioni di fabbricati sui quali sono stati eseguiti interventi di recupero di cui all'art. 31 della legge 5 agosto 1978 n. 457, esclusi quelli di cui alle lettere a) e b) del primo comma dello stesso articolo". Per quanto riguarda il caso di eventuale demolizione e non fedele ricostruzione nella volumetria o nella sagoma si rimanda a quanto sopra evidenziato.

L'aliquota IVA si applica in maniera ridotta (10 per cento) solo se l'intervento di ristrutturazione edilizia è ultimato, in quanto se venisse ad essere venduto un fabbricato ad intervento non ultimato l'aliquota sarebbe ordinaria, in tal senso depone la citata circolare Agenzia delle Entrate n. 8/E del 2009.

Con riferimento alle case di abitazione non di lusso, il punto 127-undecies della tabella - parte terza - D.P.R. 633/72, prevede l'applicazione dell'i.v.a. al 10 per cento alla cessione delle medesime, ancorché non ultimate, mentre il punto 21, della tabella - parte seconda - D.P.R. 633/72 prevede l'applicazione dell'i.v.a. al 4 per cento alla cessione delle medesime, ancorché non ultimate, qualora il soggetto acquirente abbia i requisiti per usufruire di tale aliquota per la prima casa.

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