Approfondimenti economici finanziari a cura di Spigarelli Mariano
Mariano Spigarelli dottore Commercialista

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IMU - appunti

29 Mag2012

Alla luce dei vari dubbi e quesiti sino ad ora emersi in merito all’IMU, si ritiene utile redigere la seguente sintetica nota, tenendo conto anche di quanto evidenziato nella Circolare n. 3/DF, del 18 maggio 2012, emanata dal Ministero dell’Economia e delle Finanze.

Impianti fotovoltaici in corso di costruzione.

Con riferimento al caso specifico in cui un’azienda realizzi un impianto fotovoltaico che entra in funzione nel corso del periodo d’imposta, tenuto conto delle indicazioni fornite dall’Agenzia del Territorio sulla necessità di accatastare detti impianti, si ritiene che agli stessi si applichi quanto previsto per i fabbricati classificabili nel gruppo catastale D, non iscritti in catasto, interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, fino all’anno nel quale i fabbricati stessi sono iscritti in catasto con attribuzione di rendita. Il valore a cui far riferimento per determinare l’IMU dovuta è determinato alla data di inizio di ciascun anno solare ovvero, se successiva, alla data di acquisizione ed è costituito dall’ammontare, al lordo delle quote di ammortamento, che risulta dalle scritture contabili, applicando per ciascun anno di formazione dello stesso, i coefficienti aggiornati con decreto del Ministero dell’economia e delle finanze.

Terreno edificabile per il quale il Comune non ha inviato la comunicazione di edificabilità.

I Comuni, quando attribuiscono ad un terreno la natura di area fabbricabile, ne danno comunicazione al proprietario a mezzo del servizio postale con modalità idonee a garantirne l’effettiva conoscenza da parte del contribuente. In caso di mancata comunicazione dell’intervenuta edificabilità dell’area, non sono irrogate sanzioni né richiesti interessi moratori al contribuente, qualora il comportamento del contribuente risulti posto in essere a seguito di fatti direttamente conseguenti a ritardi, omissioni od errori dell’amministrazione stessa. Nel caso specifico di non comunicazione dell’edificabilità del terreno da parte del Comune, ma di avvio dell’attività di edificazione da parte del proprietario del terreno, si ritiene che il contribuente medesimo sia comunque tenuto a determinare l’IMU dovuta sul terreno edificabile, in quanto di fatto a conoscenza delle caratteristiche del terreno medesimo.

Abitazione principale.

Per abitazione principale si deve intendere l’immobile nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Il legislatore ha unificato il concetto di residenza anagrafica e di dimora abituale, individuando come abitazione principale solo l’immobile in cui le condizioni previste dalla norma sussistono contemporaneamente. Pertanto nel caso in cui, ad esempio, nell’immobile in comproprietà fra i coniugi, destinato all’abitazione principale, risiede e dimora solo uno dei coniugi - non legalmente separati - poiché l’altro risiede e dimora in un diverso immobile, situato nello stesso comune, l’agevolazione non viene totalmente persa, ma spetta solo ad uno dei due coniugi.

Pertinenze.

Sono pertinenze dell’abitazione principale le unità immobiliari accatastate nelle categorie:

• C/2: magazzini e locali di deposito; cantine e soffitte se non unite all’unità immobiliare abitativa;

• C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse;

• C/7: tettoie.

Si può considerare come pertinenza dell’abitazione principale soltanto una unità immobiliare per ciascuna categoria catastale, fino ad un massimo di tre pertinenze appartenenti ciascuna ad una categoria catastale diversa, espressamente indicata dalla norma. Rientrano nel limite massimo delle tre pertinenze anche quelle che risultano iscritte in catasto unitamente all’abitazione principale.

Fabbricati di interesse storico e fabbricati inagibili (terremoto).

A differenza di quanto avveniva con l’applicazione dell’ICI, la normativa vigente e relativa all’IMU, prevede che la base imponibile è ridotta del 50 per cento, sia per i fabbricati di interesse storico o artistico, normativamente definiti, sia per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni. La norma prevede che l’inagibilità o l’inabitabilità sia accertata dall’ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, che allega idonea documentazione alla dichiarazione. In alternativa a tale previsione, il contribuente ha facoltà di presentare una dichiarazione sostitutiva. Le agevolazioni stabilite in materia di ICI non sono più applicabili all’IMU, a meno che non siano state espressamente richiamate dalle disposizioni di agevolazioni attualmente vigenti per l’IMU stessa. Al momento, sembrerebbe che il diritto al non pagamento dell’ICI per i fabbricati dichiarati inagibili con ordinanza sindacale di sgombero, con riferimento al terremoto che colpì l'Umbria nel 1997, in virtù di ordinanze emesse dalla Presidenza del Consiglio dei Ministri, non si applichi in relazione all’IMU e che pertanto per detti immobili vada applicata la riduzione di cui sopra prevista per gli immobili inagibili.

Fabbricati bene merce.

Con riferimento ai fabbricati che costituiscono bene merce per l’azienda che li ha costruiti per la successiva vendita, la norma prevede una specifica agevolazione. Detta disposizione stabilisce che i Comuni possono ridurre l’aliquota di base fino allo 0,38 per cento per i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati, e, comunque, per un periodo non superiore a tre anni dall’ultimazione dei lavori.

Terreni agricoli in aree montane o di collina.

Fino all’emanazione di specifico decreto, l’esenzione da IMU si rende applicabile ai terreni contenuti nell’elenco allegato alla Circolare n. 9 del 14 giugno 1993, concernente “Imposta comunale sugli immobili (ICI). In detta Circolare, in relazione alla Provincia di Perugia, compaiono, tra gli altri, Comuni, quali Assisi, Foligno, Fossato di Vico, Gualdo Tadino, Gubbio, Montefalco, Perugia, Valfabbrica.

Pagamenti IMU.

Il pagamento, per l’anno 2012 dell’IMU, in generale, va fatto:

• la prima rata entro il 18 giugno, in misura pari al 50 per cento dell’importo ottenuto applicando le aliquote di base;

• la seconda rata, entro il 17 dicembre, a saldo dell’imposta complessivamente dovuta per l’intero anno, con conguaglio sulla prima rata.

Tale modalità di pagamento va applicata, considerando le aliquote base, anche nel caso in cui i Comuni abbiano deliberato le aliquote e le detrazioni dell’IMU prima della scadenza del termine di pagamento della prima rata del 18 giugno (il 16 giugno cade di sabato).

L’importo del saldo è uguale a quello della prima rata se le aliquote non subiscono modificazioni. In caso contrario, il contribuente deve ricalcolare l’IMU dovuta per l’intero anno e a saldo dovrà versare la differenza tra l’imposta ricalcolata sulla base delle nuove aliquote e l’imposta già versata.

L’imposta dovuta per l’abitazione principale e per le relative pertinenze, in alternativa a quanto sopra, può essere versata, a scelta del contribuente, in tre rate di cui:

• la prima e la seconda rata in misura ciascuna pari ad un terzo dell’imposta calcolata applicando l’aliquota di base, da corrispondere rispettivamente entro il 18 giugno e il 17 settembre (il 16 settembre cade di domenica);

• la terza rata è versata, entro il 17 dicembre, a saldo dell’imposta complessivamente dovuta per l’intero anno con conguaglio sulle precedenti rate.

Alberghi.

Per le Unità immobiliari a destinazione albergo, rientrando le stesse nella categoria catastale D2, si applica il moltiplicatore di 60 per per il 2012 e di 65 a decorrere dal 1° gennaio 2013.

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