Approfondimenti economici finanziari a cura di Spigarelli Mariano
Mariano Spigarelli dottore Commercialista

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cessione di diritto di superficie ed iva

03 Mag2012

Nella recente norma di comportamento 183/2012, elaborata dalla Commissione per le norme di comportamento e di comune interpretazione in materia tributaria dell’Associazione italiana dottori commercialisti ed esperti contabili – sezione di Milano – sono trattate alcune problematiche di natura fiscale connesse alla costituzione del diritto di superficie su un immobile, tra le quali, anche quelle, che qui interessano, connesse alla disciplina IVA da applicare alla compravendita del diritto di superficie su lastrico solare di un fabbricato strumentale.

Nella norma di comportamento citata, rifacendosi alla disposizione di cui all’art. 2, primo comma, D.P.R. 633/72, si evidenzia che la costituzione o il trasferimento di diritti reali di godimento su beni mobili o immobili è equiparata alla cessione di beni.

Invero, l'art. 15 della Direttiva 2006/112/CE testualmente dispone che " Gli Stati membri possono considerare beni materiali:

a) determinati diritti sui beni immobili;

b) i diritti reali che conferiscono al loro titolare un potere d'uso sui beni immobili;

c) le quote d'interessi e le azioni il cui possesso assicura, di diritto o di fatto, l'attribuzione in proprietà o in godimento di un bene immobile o di una sua parte ".

Il citato art. 2 dispone che “costituiscono cessioni di beni gli atti a titolo oneroso che importano trasferimento della proprietà ovvero costituzione o trasferimento di diritti di godimento su beni di ogni genere”.

Nella citata norma di comportamento si perviene alla conclusione che se il fabbricato oggetto di costituzione del diritto di superficie rientra fra quelli previsti dai punti 8-bis e 8-ter dell’art. 10 del D.P.R. n. 633/1972, l’operazione di cessione del diritto di superficie è ricompresa in tal'ultimo articolo, con le varie consequenze che ne derivano.

Seguendo tale impostazione, nel caso di trasferimento di diritto di superficie su lastrico solare di immobile non suscettibile di diversa utilizzazione senza radicale trasformazione, come ad esempio un fabbricato di categoria catastale D, dal combinato disposto dell’art. 10, punto 8-ter e art. 17, comma 5 e 6, lett. a-bis, D.P.R. 633/72, si verrebbe a dover applicare il regime del “reverse charge” o dell’inversione contabile alla compravendita medesima.

Personalmente avrei qualche perplessità nell’adottare tale impostazione, in quanto è vero si che l’art. 2 citato assimila il trasferimento dei diritti di godimento alla cessione di beni, ma l’art. 10 citato, nell’individuare i beni ai quali applicare o meno l’esenzione IVA, fa riferimento espressamente alla cessione di fabbricato o di porzione di fabbricato strumentale e non anche alla cessione del “bene” diritto di superficie.

In altri termini, a mio avviso, manca l’espresso passaggio normativo che stabilisce espressamente come il diritto di godimento compravenduto assume la stessa “natura” del bene a cui il diritto stesso fa riferimento.

Riterrei che sul punto sia necessario ed opportuno un chiarimento dell’Agenzia dell’entrate, per non rischiare di applicare il regime dell’inversione contabile ad una cessione di bene che sembrerebbe invece, a mio avviso, rientrare in un’ordinaria cessione da assoggettare ad IVA, in fattura, direttamente da parte del cedente il diritto.

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