Approfondimenti economici finanziari a cura di Spigarelli Mariano
Mariano Spigarelli dottore Commercialista

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Immobile in corso di costruzione - locazione finanziaria - imposte ipocatastali

28 Ago2012

Alla luce di un recente avviso di liquidazione di imposta emesso da un ufficio locale dell’Agenzia delle Entrate, con riferimento alle imposte ipocatastali relative ad un immobile strumentale in corso di costruzione, acquisito per il tramite di un’operazione di locazione finanziaria, si ritiene utile fare alcune riflessioni su tale non condivisibile impostazione.

Con l’art. 35 del D.L. 04-07-2006, n. 223, Titolo III - Misure di contrasto dell'evasione e dell'elusione fiscale – si è proceduto, tra l’altro, ad apportare alcune modifiche alla disciplina dell’imposizione ipocatastale relativa agli atti di trasferimento di immobili strumentali.

In particolare, le volture catastali sono state e sono tuttora soggette all'imposta del 10 per mille anche se relative a immobili strumentali di cui all'art. 10, n. 8-ter), del D.P.R. n. 633/1972, ancorché assoggettati ad IVA e le trascrizioni di atti che importano trasferimento di proprietà di beni immobili strumentali di cui al citato art. 10, n. 8-ter), del D.P.R. n. 633/1972, anche se assoggettati ad IVA, sono soggette all'imposta proporzionale del 3 per cento (nuovo art. 1-bis della Tariffa allegata al D.Lgs. n. 347/1990).

Il citato art. 10, n. 8-ter), della legge IVA, nell’individuare le operazioni di per sé stesse esenti, fa riferimento alle cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, escluse quelle effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all' articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell'edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento, e quelle per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione.

Con l’emanazione della Legge di stabilità 2011 (legge n. 220/2010), si è proceduto a modificare il regime delle imposte di registro, ipotecaria e catastale sui contratti di locazione finanziaria immobiliare, prevedendone il prelievo nella fase di acquisto dell'immobile da parte della società di leasing.

Con la suddetta Legge si è altresì proceduto ad apportare modifiche al regime di responsabilità per il pagamento dell'imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale, con solidarietà anche dell'utilizzatore dell'immobile ultimato, in corso di costruzione/ristrutturazione ovvero del terreno su cui realizzare l'immobile, acquisiti dalla società di leasing per la concessione in locazione finanziaria.

Con la suddetta Legge non si è proceduto a differenziare il regime della fiscalità ipocatastale fra acquisto diretto e acquisizione a mezzo di locazione finanziaria dell’immobile strumentale, anzi si è proceduto ad uniformare le due fattispecie acquisitive.

Poste tali premesse, va ricordato che sia con riferimento alla Circolare Agenzia Entrate Dir. Centrale Normativa e contenzioso n. 12/E del 1 marzo 2007, che soprattutto con quanto enunciato dalla stessa Agenzia delle Entrate in Telefisco 2010, punto 10, gli immobili in corso di costruzione ceduti, non essendo ancora ultimati, non rientrando nella disposizione dell'articolo 10, comma 1, n. 8-bis e n. 8-ter) del Dpr 633/72, non scontano le imposte ipocatastali in misura proporzionale, in quanto le disposizioni su tali imposte proporzionali si applicano agli atti che comportano trasferimento di proprietà di beni immobili strumentali ai sensi dell'articolo 10, comma 1, n. 8-ter), del decreto Iva.

In ultima analisi, in virtù di quanto sopra enunciato e precisamente delle indicazioni fornite dall’Agenzia delle entrate in occasione di Telefisco 2010 e del fatto che la normativa vigente, introdotta con legge di stabilità 2011, non solo non ha introdotto alcun regime differenziale fra acquisizione di immobile in proprietà ed acquisizione di immobile con contratto di locazione finanziaria, ma addirittura ha voluto unificare i regime fiscali nelle due tipologie di acquisizione di immobile, si ritiene che sia la cessione, da parte di un soggetto passivo IVA alla società di leasing, di un fabbricato strumentale per natura non ultimato, sia l’eventuale riscatto da parte dell’utilizzatore debbano essere assoggettati alle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa, similmente a quanto accade nel caso di acquisto diretto di immobile in corso di costruzione.

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