Approfondimenti economici finanziari a cura di Spigarelli Mariano
Mariano Spigarelli dottore Commercialista

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Restauro e risanamento conservativo

22 Gen2013

Quesito:

Persone fisiche effettuano un intervento di restauro e risanamento conservativo su immobile abitativo di prorpietà.

Si chiede di individuare:

1) aliquota IVA da applicarsi da parte dell’impresa appaltatrice sui lavori di restauro;

2) aliquota IVA da applicarsi a lavori di sistemazione muri di contenimento, situati nell’area circostante l’immobile abitativo;

3) aliquota IVA da applicarsi sulla realizzazione di una piscina nell’area circostante l’immobile abitatito;

4) aliquota IVA da applicarsi sull’acquisizione dei beni finiti e loro definizione.

Gli interventi di restauro e risanamento conservativo, ovviamente supportati da idoneo titolo autorizzativo emesso dalle competenti Autorità, trovano la loro esatta definizione nell’art. 31 co. 1 lett. c), della L. 457/78, ora trasfuso nelle lett. c), dell'art. 3 del DPR 6.6.2001 n. 380.

Tal’ultima norma così definisce gli interventi di restauro conservativo: “c) "interventi di restauro e di risanamento conservativo", gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio.”

Il punto 127-quaterdecies, tabella A parte terza, del D.P.R. 633/72, prevede l’applicazione dell’aliquota IVA 10% alle “prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto relativi alla costruzione di case di abitazione di cui al numero 127-undecies (n.d.r.: case di abitazione non di lusso) e alla realizzazione degli interventi di recupero di cui all’art. 31 della legge 5 agosto 1978 n. 457 (n.d.r.: oggi D.P.R. 380/2001), esclusi quelli di cui alle lettere a) e b) del primo comma dello stesso articolo.

In virtù della letteralità della norma agli interventi di restauro e risanamento conservativo è applicata l’IVA nella misura del 10%, purchè l’intervento sia effettuato su un immobile qualificabile come “edificio” a prescindere dalla destinazione d’uso (abitativa, commerciale, industriale, servizi, culto, costruzioni rurali etc.). Detta aliquota sembrerebbe quindi applicabile anche ad immobili abitativi, qualora gli stessi abbiano le caratteristiche degli immobili cosiddetti “di lusso”.

La suddetta agevolazione non spetta invece per gli interventi eseguiti su immobili tipologicamente diversi dagli edifici, quali dighe, rupi, muri di cinta, monumenti, ecc..

Con riferimento al quesito 1), sembrerebbe potersi quindi dire che alle prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto relativi ad interventi di restauro e risanamento conservativo, effettuate su edifici a tutto campo, si possa applicare l’IVA nella misura del 10%.

Con riferimento al quesito 2), appare essere più complesso stabilire se la medesima aliquota IVA del 10% possa applicarsi a tutto campo anche alla sistemazione di muretti di contenimento situati nell’area circostante all’edificio, in quanto da un lato tali muretti costituiscono pertinenza dell’immobile, così come definita dal codice civile, ed in in virtù della circolare Agenzia delle Entrate n. 12 del 1 marzo 2007 e della Risoluzione Agenzia delle Entrate n. 139/E del 20/6/2007, al bene pertinenziale si applica lo stesso regime IVA del bene principale; dall’altro detti muretti non sono beni integranti dell’edificio e come tali non rientrano nei beni di intervento sull’edificio di cui alla legge 457/78 e D.P.R. 380/2001.

Alla luce del concetto di pertinenzialità si potrebbe propendere per l’applicabilità dell’aliquota del 10% qualora l’immobile principale sia un immobile “non di lusso”, dell’aliquota del 21% qualora l’immobile principale sia un immobile “di lusso”.

Con riferimento alla definizione di immobile “di lusso” il D.M. 2 agosto 1969 fornisce gli elementi necessari per effettuarne la corretta classificazione.

Gli articoli da 1 a 7 del suddetto D.M. individuano caratteristiche capaci – singolarmente – di qualificare l’abitazione come casa “di lusso” e questi sono:

1) Le abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici, adottati od approvati, a «ville», «parco privato» ovvero a costruzioni qualificate dai predetti strumenti come «di lusso».

2) Le abitazioni realizzate su aree per le quali gli strumenti urbanistici, adottati od approvati, prevedono una destinazione con tipologia edilizia di case unifamiliari e con la specifica prescrizione di lotti non inferiori a 3000 mq., escluse le zone agricole, anche se in esse siano consentite costruzioni residenziali.

3) Le abitazioni facenti parte di fabbricati che abbiano cubatura superiore a 2000 mc. e siano realizzati su lotti nei quali la cubatura edificata risulti inferiore a 25 mc. v.p.p. per ogni 100 mq. di superficie asservita ai fabbricati.

4) Le abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq. di superficie o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq.

5) Le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchina) ed aventi come pertinenza un'area scoperta della superficie di oltre sei volte l'area coperta.

6) Le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchina).

7) Le abitazioni facenti parte di fabbricati o costituenti fabbricati insistenti su aree comunque destinate all'edilizia residenziale, quando il costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una volta e mezzo il costo della sola costruzione.

L’art. 8 del suddetto D.M. individua le seguenti caratteristiche che determinano la natura di lusso dell’immobile se presenti nel numero di oltre 4 in relazione ad un’unità immobiliare.

- Superficie dell'appartamento - Superficie utile complessiva superiore a mq. 160, esclusi dal computo terrazze e balconi, cantine, soffitte, scale e posto macchina.

- Terrazze a livello coperte e scoperte e balconi - Quando la loro superficie utile complessiva supera mq. 65 a servizio di una singola unità immobiliare urbana.

- Ascensori - Quando vi sia più di un ascensore per ogni scala, ogni ascensore in più conta per una caratteristica se la scala serve meno di 7 piani sopraelevati.

- Scala di servizio - Quando non sia prescritta da leggi, regolamenti o imposta da necessità di prevenzione di infortuni od incendi.

- Montacarichi o ascensore di servizio - Quando sono a servizio di meno di 4 piani.

- Scala principale - con pareti rivestite di materiali pregiati per un'altezza superiore a cm. 170 di media; con pareti rivestite di materiali lavorati in modo pregiato.

- Altezza libera netta del piano - Superiore a m. 3,30 salvo che regolamenti edilizi prevedano altezze minime superiori.

- Porte di ingresso agli appartamenti da scala interna: in legno pregiato o massello e lastronato; di legno intagliato, scolpito o intarsiato; con decorazioni pregiate sovrapposte od impresse.

- Infissi interni: in legno pregiato o massello e lastronato; di legno intagliato, scolpito o intarsiato; con decorazioni pregiate sovrapposte od impresse; anche se tamburati qualora la loro superficie complessiva superi il 50% della superficie totale.

- Pavimenti - Eseguiti per una superficie complessiva superiore al 50% della superficie utile totale dell'appartamento: in materiale pregiato; con materiali lavorati in modo pregiato.

- Pareti - Quando per oltre il 30% della loro superficie complessiva siano: eseguite con materiali e lavori pregiati; rivestite di stoffe od altri materiali pregiati.

- Soffitti - Se a cassettoni decorati oppure decorati con stucchi tirati sul posto o dipinti a mano, escluse le piccole sagome di distacco fra pareti e soffitti.

- Piscina - coperta o scoperta, in muratura, quando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari.

- Campo da tennis - Quando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari.

Con riferimento al quesito 3), alla luce di quanto sopra si ritiene opportuno esaminare attentamente se l’immobile corredato di piscina, unitamente agli altri elementi, di cui al citato D.M. del 2 agosto 1969, possa portare ad individuare l’immobile stesso come “di lusso”, perché in tale caso l’aliquota IVA da applicarsi dovrebbe essere quella del 21%, mentre nel caso di bene pertinenziale all’abitazione non di lusso, si potrebbe ipotizzare di applicare l’IVA del 10%, per quanto sopra detto e più precisamente in virtù del concetto di pertinenzialità al bene principale.

Con riferimento al quesito 4), si evidenzia che il punto 127 terdecies della tabella A, parte terza, del D.P.R. 633/72 prevede l’applicabilità dell’IVA nella misura del 10% ai beni, escluse le materie prime e semilavorati, forniti per la realizzazione degli interventi di recupero di cui al citato art. 31 della Legge 457/78, esclusi quelli di cui alle lettere a) e b).

A tal riguardo è necessario individuare con esattezza la definizione di “bene” che, con riferimento alla norma citata, è quello che mantiene la sua individualità e funzionalità, anche qualora esso concorra a realizzare la costruzione dell'opera. Il bene finito è tale in quanto, pur incorporandosi nella costruzione, è comunque riconoscibile e non perde le proprie caratteristiche, tanto da essere suscettibile di ripetute utilizzazioni.

Non rientrano, invece, nell'agevolazione IVA 10 %, quei beni che, pur essendo prodotti finiti per il cedente, costituiscono materie prime e semilavorate per l'acquirente, quali mattoni, maioliche, chiodi, tondini di ferro, calce, cemento, tavolati, tubi metallici, ecc..

L'aliquota ridotta del 10% si applica, tra l’altro, ai seguenti beni: ascensori e montacarichi; prodotti per impianti idrici (tubi, contatori) e sanitari per bagno; prodotti per impianti a gas e di riscaldamento (caldaie, elementi di termosifone, tubazioni); impianti di riscaldamento ad energia solare, caminetti; tubi in gres ceramico e loro raccordi, impiegati per la costruzione di impianti di riscaldamento, idrici, del gas, ecc.; prodotti per impianti elettrici (contatore, interruttori, filo elettrico); infissi interni ed esterni; porte a scomparsa; scale a chiocciola; apparecchiature destinate a incorporarsi nelle strutture dell'edificio, sì da costituirne parte integrante, pur senza perdere la propria individualità.

La suddetta aliquota del 10%, non si applica invece ai seguenti bene: materiali inerti quali, ad esempio, polistirolo liquido o in granuli, sabbia di cava, ghiaia e ghiaietto, argilla espansa, pietrisco, vermiculite, graniglia, argilla; leganti e loro composti, quali ad esempio cementi normali e clinker, calce, gesso, malta; laterizi (es. mattoni anche refrattari pure per stufe, tavelle e tavelloni, comignoli per canne fumarie, tegole); manufatti e prefabbricati in gesso, cemento e laterocemento, ferrocemento, fibrocemento, eventualmente anche con altri composti); pali in calcestruzzo compresi quelli per recinzioni; paracarri; rete elettrosaldata; trefoli in acciaio; materiale deumidificante; materiali per pavimentazione interna o esterna (es. moquette, pavimenti in gomma, pavimenti in P.V.C., prodotto ceramico denominato biscotto, pannelli in fibre di legno); lincustra; pavimenti in legno, anche in laminato di tipo flottante che non preveda l’utilizzo di collanti; battiscopa in legno; profili antiscivolo e giunti di dilatazione; materiali per rivestimenti (es. carta da parati e carta-stoffa da parati, quarzo pla-stico, piastrelle da rivestimento murale in sughero, listoni in legno, linoleum ); sottocarta da parati; perline; pannelli in legno compensato; idropitture e pitture murali; stucco; materiali di coibentazione, impermeabilizzanti, isolanti flessibili in gomma per tubi; lana di roccia; controsoffitti isolanti acustici; pannelli in legno denominati Gutex; guaine impermeabili normali e con alluminio; impermeabilizzanti per esterni; polietilene espanso; vetro multicellulare e vetro in alveoli; materiali bituminosi e bitumati (es. conglomerati bituminosi; beni considerati come arredi od ornamenti, quali fioriere, panchine, portabiciclette, contenitori per rifiuti; feldspati; marmette e marmittoni; pietra pomice; sottoprodotti quali granulati, cubetti, polveri; prodotti dell'industria lapidea lavorati e non; tegole composte di materiale lapideo; lapidi; statue in marmo; rivestimenti in legno o marmo per i caminetti.

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