Approfondimenti economici finanziari a cura di Spigarelli Mariano
Mariano Spigarelli dottore Commercialista

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Determinazione di rendita catastale per immobili a destinazione speciale

04 Feb2013

Facendo seguito ad una mia precedente nota, nel sito, "Attenti alle rendite catastali attribuite", scritta il 16 novembre 2011, segnalo una recente ed interessante circolare dell’Agenzia del Territorio e precisamente la Circolare 30 novembre 2012, n. 6/T, in materia di “Determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari a destinazione speciale e particolare: profili tecnico-estimativi”.

La citata circolare, come evidenziato in premessa della medesima, è stata emanata per fornire delucidazioni in merito ai numerosi quesiti, in tema di accertamento catastale e per chiarire quindi alcuni aspetti relativi alle metodologie tecnico-operative utilizzate per la determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari da censire nelle categorie catastali dei gruppi D e E (unità immobiliari a destinazione speciale e particolare).

La circolare appare particolarmente interessante soprattutto alla luce delle modalità di operare di alcune già Direzioni provinciali del Territorio che hanno proceduto ad attribuire estimi catastali applicando tariffe d’estimo che non risultano appropriate, in quanto nulla hanno palesemente a che fare con il biennio 1988-1989, periodo di determinazione degli estimi catastali.

, Del ché è possibile averne rilievo soprattutto se si procede a confrontare i costi di costruzione elaborati e resi pubblici, in maniera trasparente, da altre direzioni provinciali del territorio.

Purtroppo in sede di contenzioso, vista la tecnicalità della problematica, capita che Commissioni tributarie non prendono in considerazione per nulla affatto la problematica sotto l'aspetto tecnico, rifacendosi ad elementi che nulla hanno a che fare con i paranmetri oggettivi messi a disposizione dalla normativa vigente.

Di particolare interesse, in detta Circolare, appare essere l’Allegato tecnico II – nel quale viene enucleato l’approccio del costo per determinare la tariffa d’estimo.

In tale allegato si evidenzia che il costo di produzione (K) è costituito dalla somma di:

C1. valore del lotto (costituito dall'area coperta e dalle aree scoperte, accessorie e pertinenziali), stimato nell'ipotesi di "lotto inedificato" (cioè, come se fosse libero e suscettibile di trasformazione), sulla base delle risultanze di una specifica e dettagliata indagine di mercato, riferita all'epoca censuaria stabilita per legge. Si evidenzia che, ai fini della valutazione del lotto, occorre tenere conto delle sole potenzialità edificatorie già espresse attraverso l'attuata edificazione, e non di quelle previste dagli strumenti urbanistici in vigore, atteso che la stima catastale riguarda l'uso attuale del bene (existing use) e non già l'uso fisicamente possibile e legalmente ammissibile, caratterizzato dalla massima produttività (highest and best use). Quando non possa farsi una valutazione di dettaglio, ovvero in assenza di dati storici, il valore dell'area può essere stimato, di norma, nella misura non inferiore al 12% del costo di costruzione delle strutture [1]. Per aree ubicate nei centri storici e per le tipologie immobiliari per le quali l'area ne rappresenta il carattere principale (impianti sportivi, campi da golf, aree di sosta e rifornimento carburanti, ecc.), la percentuale sopra indicata non è applicabile senza discernimento, occorrendo, in tal caso, un'indagine specifica. Ad ogni modo, è opportuna la verifica sintetica del risultato scaturente dall'uso della percentuale di riferimento sopra indicata, con determinazione dell'effettivo valore unitario in tal modo attribuito all'area del lotto;

C2. costo di realizzazione a nuovo delle strutture, determinato con riferimento al costo di realizzazione delle stesse, anche facendo eventualmente riferimento al loro costo di acquisto, purché ordinariamente accettabile. Tale costo, se sostenuto in epoche differenti da quella censuaria, deve essere ad essa ricondotto a mezzo degli indici ISTAT specifici per queste tipologie immobiliari. Se ciò non fosse possibile, occorre procedere alla stima di dettaglio, facendo anche riferimento alle più consolidate pubblicazioni di settore;

C3. costo a nuovo degli impianti fissi, determinato in maniera del tutto analoga a quello delle strutture;

C4. spese tecniche relative alla progettazione, alla direzione lavori ed al collaudo, calcolate con riferimento alle tariffe professionali di Ingegneri ed Architetti (approvate con legge 2 marzo 1949, n. 143 e s.m.i.) vigenti nell'epoca censuaria di riferimento e comprensive degli oneri previdenziali. Nell'applicazione della tariffa occorre porre attenzione che vi sia corrispondenza tra categorie catastali e categorie delle opere descritte al Capo II, art. 14, della legge 2 marzo 1949, n. 143 e s.m.i.;

C5. oneri concessori e di urbanizzazione, calcolati sulla base di quanto deliberato dalle amministrazioni locali sotto la cui giurisdizione ricade l'unità immobiliare e da riportare, come al solito, all'epoca censuaria di riferimento. In assenza di dati specifici, è ammesso, almeno in prima approssimazione, un calcolo forfetario nella misura del 5% dei costi di costruzione di cui al punto 2 (strutture);

C6. oneri finanziari, ossia degli interessi passivi sul capitale di anticipazione, per tener conto del costo che il promotore sostiene nel reperire le somme necessarie al finanziamento dell'operazione immobiliare. In prima approssimazione, può ipotizzarsi che l'ordinario periodo coperto dall'iter dell'investimento sia pari a due anni, durante i quali, per le somme sopra indicate, maturano degli interessi passivi ad un saggio annuo che può essere stabilito, nella misura del 13% (pari al Tasso Ufficiale di Sconto nell'epoca censuaria 1988-1989). L'interesse composto, come noto, si calcola con la relazione dove q rappresenta il binomio d'interesse.

Riguardo al profitto normale (P), esso è dato dalla remunerazione ordinaria, connessa al rischio assunto nell'operazione e comprensiva degli interessi sull'eventuale capitale proprio investito, che ii promotore ritrae per io svolgimento la sua attività.

Il profitto deve essere in grado di coprire il costo-opportunità dell'investimento in un'altra qualunque operazione di mercato. Può essere assunto, in prima approssimazione, pari alla media del rendistato lordo nel biennio economico 1988-1989 (12,44%) e va calcolato sulla somma di tutti gli importi che precedono.

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